Hyvä asunto-osakkeen kauppakirja sisältää ainakin seuraavat tiedot:
1. Ostajan ja myyjän tiedot
Kauppakirjaan merkitään ostajan ja myyjän nimet, henkilötunnukset tai y-tunnukset, osoitteet ja yhteystiedot. Jos myyjiä tai ostajia on useita, kaikkien tiedot tulee merkitä kauppakirjaan.
Jos myyjänä on kuolinpesä, yhtiö tai edunvalvonnassa oleva henkilö, tulee lisäksi varmistaa, kuka voi pätevästi allekirjoittaa kauppakirjan.
2. Kaupan kohde
Kaupan kohde tulee yksilöidä riittävän tarkasti. Kauppakirjaan kannattaa merkitä ainakin:
- asunto-osakeyhtiön nimi
- y-tunnus
- kiinteistön osoite
- huoneiston numero tai tunnus
- huoneiston pinta-ala yhtiöjärjestyksen mukaan
- huoneistoselitelmä
- osakenumerot
- mahdolliset autopaikka- tai varasto-osakkeet
Kohteen tarkka yksilöinti on tärkeää, jotta osapuolille ei jää epäselvyyttä siitä, mitä osakkeita kauppa koskee.
3. Kauppahinta ja maksuehdot
Kauppakirjassa sovitaan kauppahinta ja sen maksutapa. Jos kauppahinta maksetaan kokonaan kaupantekotilaisuudessa, tämä voidaan kirjata yksinkertaisesti. Jos osa kauppahinnasta maksetaan myöhemmin, maksuaikataulu ja viivästystilanteet kannattaa kirjata tarkasti.
Kauppakirjassa voidaan sopia esimerkiksi:
- kauppahinnan määrästä
- maksupäivästä
- tilinumerosta
- mahdollisesta käsirahasta
- maksun viivästymisen seurauksista
- siitä, onko kaupan kohteessa yhtiölainaa
Jos asuntoon kohdistuu yhtiölainaosuus, on tärkeää erottaa kauppahinta, velaton hinta ja mahdollinen yhtiölaina toisistaan.
4. Omistusoikeuden siirtyminen
Kauppakirjaan kirjataan, milloin omistusoikeus asunto-osakkeisiin siirtyy ostajalle. Usein omistusoikeus siirtyy, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu.
Omistusoikeuden siirtymisellä on merkitystä esimerkiksi sen kannalta, kuka voi rekisteröidä omistuksensa ja käyttää osakkeisiin liittyviä oikeuksia.
5. Hallintaoikeuden siirtyminen
Hallintaoikeuden siirtyminen tarkoittaa käytännössä sitä, milloin ostaja saa asunnon hallintaansa ja esimerkiksi avaimet itselleen.
Hallintaoikeuden siirtymisen ajankohta voi olla sama kuin kaupantekopäivä, mutta se voidaan sopia myös myöhemmäksi. Tämä on tärkeää erityisesti silloin, jos myyjä asuu vielä asunnossa kaupanteon jälkeen tai asunto on vuokrattu.
Kauppakirjaan kannattaa kirjata selkeästi:
- milloin hallintaoikeus siirtyy
- milloin avaimet luovutetaan
- missä kunnossa asunto luovutetaan
- kuka vastaa vastikkeista ja muista kuluista ennen hallinnan siirtymistä
6. Vastikkeet ja muut maksut
Asunto-osakkeeseen liittyy yleensä taloyhtiölle maksettavia vastikkeita. Kauppakirjassa kannattaa sopia, miten vastikkeet ja muut maksut jakautuvat myyjän ja ostajan välillä.
Tällaisia maksuja voivat olla esimerkiksi:
- hoitovastike
- pääomavastike
- vesimaksut
- autopaikkamaksut
- käyttökorvaukset
- mahdolliset taloyhtiön lainaosuudet
Yleensä myyjä vastaa kuluista hallintaoikeuden siirtymiseen asti ja ostaja siitä eteenpäin, mutta asiasta kannattaa sopia nimenomaisesti kauppakirjassa.
7. Asunnon kunto ja ostajan selonottovelvollisuus
Asunto-osakkeen kauppakirjassa voidaan todeta, että ostaja on tutustunut asuntoon, taloyhtiön asiakirjoihin ja muihin kaupan kannalta olennaisiin tietoihin.
Ostajan kannattaa ennen kauppaa tutustua ainakin:
- isännöitsijäntodistukseen
- yhtiöjärjestykseen
- taloyhtiön tilinpäätökseen
- kunnossapitotarveselvitykseen
- mahdollisiin korjaushankkeisiin
- energiatodistukseen
- asunnon kuntoon
Kauppakirjaan voidaan kirjata, mitä asiakirjoja ostaja on saanut nähtäväkseen. Tämä auttaa myöhemmin osoittamaan, mitä tietoja ostajalla oli ennen kaupantekoa.
8. Varainsiirtovero
Asunto-osakkeen ostajan tulee lähtökohtaisesti antaa varainsiirtoveroilmoitus ja maksaa varainsiirtovero. Verohallinnon mukaan asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden ostajan on tehtävä varainsiirtoveroilmoitus ja maksettava vero 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun sopimuksen allekirjoittamisesta. Jos kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän kautta, ilmoitus tehdään ostajan puolesta.
Asunto-osakeyhtiön osakkeiden varainsiirtoverokanta on tällä hetkellä 1,5 prosenttia.
Kauppakirjaan voidaan kirjata, että ostaja vastaa varainsiirtoveron ilmoittamisesta ja maksamisesta. Verotilanne kannattaa kuitenkin aina tarkistaa tapauskohtaisesti Verohallinnon ajantasaisista ohjeista.
9. Omistuksen rekisteröinti
Asunto-osakkeen omistusoikeus voi perustua joko paperiseen osakekirjaan tai sähköiseen omistajamerkintään huoneistotietojärjestelmässä. Maanmittauslaitoksen mukaan ostajan tulee selvittää, onko osakehuoneistolla paperinen osakekirja vai sähköinen omistajamerkintä.
Omistuksen rekisteröintiä haetaan Maanmittauslaitokselta. Jos huoneistolla on sähköinen omistajamerkintä, hakemus tehdään lomakkeella, eikä sitä voi tehdä asiointipalvelussa. Hakemukseen tulee liittää luovuttajan suostumus ja muut tarvittavat liitteet.
Käytännössä kauppakirja on tärkeä liite myös omistuksen rekisteröinnin kannalta.
